«Свой дом, своя земля»: итоги "прямой линии

14 июня в Омской Кадастровой палате прошла «прямая линия» на тему «Свой дом, своя земля». На вопросы омичей отвечал и.о. начальника отдела обеспечения учётно-регистрационных действий Виталий Соколов.

Вопрос: На нашей даче есть старая постройка, мы хотим её снести и на фундаменте построить новый домик. А с чего начать переделку документов?

В.С.: Если Вы возводите новую постройку на старом фундаменте, то это реконструкция. В Едином государственном реестре недвижимости Вы, после обращения к кадастровому инженеру, произведёте учёт изменений объекта недвижимости. Имейте в виду, что при реконструкции Вы должны считаться с градостроительным регламентом, в Омске он называется Правила землепользования и застройки. Что можно строить на участке, зависит от территориальной зоны использования территории.

Если Вы полностью снесёте домик и выстроите новый, то кадастровый инженер подготовит акт обследования – это о сносе, а потом сделает технический план на новую недвижимость.

Если постройка не зарегистрирована, ничего этого не понадобится, Вам просто подготовят технический план, вы учтёте домик в ЕГРН и зарегистрируете право. То есть начать нужно с кадастрового инженера, а потом обязательно обратиться в пункт приёма Кадастровой палаты или в любой МФЦ.

Вопрос: так ли необходимо провести межевание до 2018 года? Не потеряем ли мы участки, если откажемся от этой процедуры?

В.С.: Да, такая «страшилка» была популярна в конце прошлого года. Ваша собственность неприкосновенна, и лишиться её в связи с окончанием «дачной амнистии» невозможно. Тут необходимо вспомнить, зачем нам вообще нужен упрощённый порядок регистрации недвижимости. Чтобы люди могли себе это позволить. Она не раз продлевалась, потому что каждый раз не успевают все желающие. К сожалению, мы не знаем в точности, что решат насчёт «дачной амнистии» в 2018 году законодатели. В связи с вступлением в силу нового Закона о Недвижимости (218-ФЗ), жёсткое ограничение по срокам отпало, и осталась только «дорожная карта», которая подразумевает, но прямо не указывает на это ограничение. Если это произойдёт, то окончательно уйдёт в прошлое упрощённый порядок регистрации домиков, и вдобавок распорядиться участком без внесённых в ЕГРН границ сразу не получится: придётся сначала делать межевание. Но ни штрафов, ни аннулирования прав не предусмотрено. Межевание – это ваша личная ответственность.

Вопрос «МК в Омске»: С какой проблемой в этом сезоне чаще всего сталкиваются дачники?

В.С.: С проблемой предельного минимального размера земельного участка. Вот ситуация, если Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) не установлены предельные минимальные размеры. Когда Вы пользуетесь 800 кв.м. земли, а по документам у Вас 600, и хотите сделать межевание и узаконить границы территории, которую Вы обрабатываете, имейте в виду, что при уточнении границ расширить свой участок не получится более чем на 10%, то есть на 60 кв.м. Очень часто обращаются по поводу отказов ставить на учёт такую дополнительную землю. Если Вы хотите узаконить владение, в данном случае, дополнительными двумя сотками, решайте этот вопрос с муниципалитетом: земля должна быть официально предоставлена в пользование. Если ПЗЗ установлены предельные минимальные размеры, то можно, имея, достаточно веское обоснование, увеличить площадь своего участка на минимальный размер.

Ещё одна проблема – несоответствие построек градостроительному регламенту. То есть территория не подразумевает такое количество этажей, или там вообще нельзя строить. И при попытках такую собственность узаконить заявители сталкиваются с отказами.

И последняя, достаточно частая. Это реестровые ошибки, раньше они назывались кадастровыми. Пересечения земельных участков. Выявляются при проведении работ по межеванию. Здесь необходимо знать, что существует два способа решения этой проблемы: мирный и судебный. В первом случае кадастровый инженер готовит межевой план, плюс включает дополнения о признании реестровой ошибки, которое согласуется с соседями. Потом Вы идёте в Кадастровую палату или МФЦ, и новые границы вносят в ЕГРН, а ошибку – исправляют.

Или через суд. В зависимости от требований истца, в судебном порядке можно признать реестровую ошибку. Или, при необходимости, полностью исключить из ЕГРН ошибочно внесённые границы, тогда другой собственник будет проводить новое межевание и учёт.

Вопрос: В 1996 году в СНТ «Вагонник» засыпали овраг и на его месте образовали два новых садовых участка. Я свой участок обрабатываю больше 20 лет, у меня есть книжка садовода. Участкам присвоены номера, только почему-то последние, хотя мы на первой аллее. И я никак не могу оформить свой участок в собственность. Отказывают, потому что участка нет на карте. Мне в 2015 году сделали межевание и присвоили номер. 55:36:…..:ЗУ:1.

 - Это номер образуемого участка, фактически, в ЕГРН ещё нет о нём сведений. Следующим этапом нужно было подать заявление в Кадастровую палату. Но прошло очень много времени с момента подготовки межевого плана, правила подачи документов на кадастровый учёт изменились. Пусть Ваш инженер ещё раз его посмотрит, запишет диск. С ним Вы придёте в любой МФЦ или в Кадастровую палату на Красногвардейскую, 35. Вы были в таких пунктах приёма?

 - Где я только не была… Здесь – нет.

 - Переговорите ещё раз с кадастровым инженером и подайте нам заявление.

Вопрос (Инна, 35, служащая и будущая дачница):

 - Мне предлагают купить дачу, но из документов у продавца на руках только книжка члена садоводческого товарищества. Стоит ли соглашаться на такую сделку и как долго потом у меня займёт оформление всех документов?

В.С.: Я не могу однозначно сказать, это должно быть Вашим решением. Если Вы придёте с договором купли-продажи и просто книжкой и подадите заявление на регистрацию прав собственности, Вы можете встретиться с закономерным отказом. У собственника должны быть более весомые аргументы, а членство в СНТ не свидетельствует о его праве собственности. Членские книжки выдаёт председатель садоводства, их может быть сколь угодно много.

Вполне возможно, такие свидетельства о праве есть, но продавец о них не осведомлён. Для начала надо просто заказать выписку из ЕГРН, возможно, сведения о его законных правах уже содержатся в государственном реестре недвижимости. Многие сведения о правах и участках вносились в ЕГРН на основании старых документов. Тогда заключение договора и переход права не представляют никаких трудностей.

Либо в ЕГРН нет сведений об участке и собственнике. Тогда нужно поднимать старые документы: запросите их у председателя, в архиве Омской кадастровой палаты, Департаменте имущественных отношений (органе местного самоуправления), Историческом архиве Омской области. Вполне вероятно, что отыщется какое-то распоряжение органа местного самоуправления о выделении земли. Если Вы хотите проконсультироваться с юристом, то нужен опытный юрист именно по земельным вопросам. Потом продавец делает межевание (сроки зависят от исполнителя), и сведения о праве вносится в ЕГРН, это делается за 7 дней.

Если действительно только книжка, хотя это очень редкий случай, такого не должно быть. Тогда вам придётся обращаться в орган местного самоуправления о предоставлении данного участка. Здесь я бы подумал дважды.

В.С.: Самое главное при покупке земельного участка. Вы приходите, Вам говорят: «здесь». А вдруг он не здесь, а через сто метров, или в другом конце квартала? Вы можете быть уверены, только если установлены координаты, есть границы, если участок в поле, то стоят межевые столбики. На кадастровой карте в Интернете его тоже видно. Без установленных границ Вы не сможете проверить это «здесь», об этом не скажут ни номер участка, ни адрес, ни даже председатель, и это Ваша ответственность, доверять или не доверять, что участок именно здесь.

Вопрос (Ольга Павловна, дачница). Мы купили дачу, просто как земельный участок. Там на фундаменте стоял старый сарай, эта постройка даже не регистрировалась. Сарай мы снесли и построили новый домик 5х5, в нём будет большая баня. И эту баню мы уже хотим зарегистрировать. Я даже не знаю, с чего начать.

В.С.: Обратитесь к кадастровому инженеру. Инженер по договору подготовит технический план. Попросите инженера уточнить в готовом плане, что Ваша постройка – не домик, а объект вспомогательного использования. Такие объекты не попадают под градостроительный регламент. Инженер Вам в итоге даст диск или ссылку на файл, и Вы придёте в Кадастровую палату либо любой МФЦ, напишете заявление на одновременную процедуру – кадастровый учёт и регистрацию права собственности. Когда будете строить дачный дом, предварительно уточните, какой можно строить именно на вашей земле.

 - Как мне выбрать кадастрового инженера?

В.С.: Можно по объявлению, можно в реестре кадастровых инженеров. Здесь видно, когда получил аттестат, сколько документов подготовил, сколько отказов (а значит, грубых ошибок). Если надо специалиста с большой практикой - это сразу видно по статистике работы. Отказов у этого инженера может быть больше по числу, но тут надо смотреть соотношение.

Справка: Изучая договор подряда, помните: Ваша конечная цель – не межевание или технический план. Ваша цель - учёт границ, координат недвижимости в ЕГРН. И последующая регистрация Вашего права. Какие работы готов проделать инженер в случае отказов, приостановок (а их бывает до 15% от всех заявлений)? Что инженер сделает для проведения учёта сам, а какая часть работы по оформлению документов, согласованиям, запросам сведений ляжет на Ваши плечи?